Hipotecas Multidivisa

Con la reciente subida de tipos ha empezado a aflorar en el mercado las llamadas Hipotecas Multidivisa. La principal característica de este tipo de hipotecas es que las puedes contratar en la divisa que quieras y al tipo de interés del banco central de esa divisa y cambiar en el momento que desees a otra divisa. Actualmente las divisas estrella son el Yen y el Franco Suizo ya que cotizan con tipos de interés inferiores a los del BCE y puedes estar pagando en estos momentos una hipoteca a un tipo de interés del 2%.

Sin embargo, este tipo de hipotecas tienen varios inconvenientes que conviene analizar.

El principal de todos es que al contratarse en otra divisa, estamos sujetos al riesgo de tipo de cambio. Esto es, que si el tipo de cambio empeora vamos a tener que pagar una cuota mayor ya que tendremos que devolver a la entidad financiera un principal mayor. Este riesgo se puede cubrir con un seguro de cambio, pero el coste de este seguro generalmente es tan elevado y encarece tanto la operación que la misma deja de ser tan atractiva.

Por otro lado está el diferencial y las comisiones que pagamos. Estos préstamos generalmente suelen ser mas caros. Suelen contratarse a tipos entre Mibor+0,75 y Mibor+1, con lo que para la entidad financiera es un chollo ya que en vez de ganar un diferencial del 0,30 o 0,40% gana un 0,75 o 1%. Además la comisión de apertura también suele ser más cara y el cambio de una divisa a otra evidentemente no es gratuito.

En definitiva, que hay que tener muchísimo cuidado y estar muy seguro de lo que se va a contratar porque si bien es cierto que puede ser un tipo de hipoteca en la que nos podemos ahorrar un buen pico, también lo podemos perder y quien seguro que no va a perder sino a ganar más es el banco.

Hipoteca 08 del Banco Santander

El Banco Santander, viendo la situación del mercado, en la que cada vez es más dificil hacer una hipoteca nueva, es el primero que se lanza a la guerra por captar hipotecas de la competencia. Con ese fin anuncia su hipoteca 08 al Euribor+0,25 sin comisiones de apertura y sin comisiones de tarjetas, mantenimiento, etc... Eso si, exige domiciliar la nómina y hacer un plan de pensiones con una aportación mínima de 600 euros al año. Esta hipoteca está limitada a captar hipotecas de otras entidades con más de 6 años de antigüedad y cuyo importe sea inferior al 80 % del valor de tasación de la vivienda.

En nuestra opinión, aunque la oferta parece muy atractiva en un principio tiene varios peros. El primero de ellos es la aportación mínima al plan de pensiones. Salvo en algunos casos generalmente quien esté pagando una hipoteca va a tener ciertas reticencias a hacer aportaciones hasta tipo de planes. Por otra parte los planes de pensiones del Santander se caracterizan por ser los que mas comisiones cobran del mercado por lo que parte del ahorro que se va a tener en esta hipoteca se va a perder vía comisiones del plan de pensiones.

Por otra parte la mayor parte de las hipotecas del mercado se han contratado en los últimos cinco años por lo que no podrán entrar en esta oferta. En nuestra opinión el producto responde más a una campaña de creación de imagen que a un interés real por hacer hipotecas bajo esas condiciones, al igual que ocurrío con la campaña "queremos ser tu banco" donde lo único que se hizo es dar publicidad a un hecho que casi todas las entidades venían aplicando, no cobrar comisiones a quienes tienen la nómina domiciliada.

No obstante, para aquellos clientes que entren dentro de los requisitos y tengan la capacidad de ahorro suficiente para aportar a un plan de pensiones, no es mal producto, siempre teniendo en cuenta que el plan de pensiones que van a tener no es el mejor del mercado ni mucho menos.

Hipoteca Cero de Ibanesto

Ibanesto, la filial de internet del grupo Banesto, nos ofrece su hipoteca cero, con cero comisiones y Euribor+0 los tres primeros meses. Para el resto el tipo de interés es del E+0,35. El plazo máximo de devolución es de 35 años. Como vinculación exigen domiciliar la nómina de todos los titulares, domiciliar dos recibos, contratar la tarjeta Visa 123, contratar seguro Multirriesgo del Hogar y el seguro de Vida con Santander Seguros y Reaseguros.

Esta limitada a un importe mínimo de 60.000 € y a un máximo del 80 % del valor de tasación de la vivienda. En el caso de ser segunda transmisión el importe máximo a financiar será el menor entre el valor de compra y el de tasación, para evitar suspicacias.

Aunque en un principio la oferta puede resultar muy atractiva tiene un handicap importante en el total de vinculaciones exigidas, sobre todo en el seguro de vida, que puede hacer que la oferta final resulte en algunos casos peor que otra con un diferencial mayor. Por otra parte el limitar el importe al 80 % va a hacer que muy pocas personas puedan entrar en estas condiciones. Probablemente si que se financien operaciones con un porcentaje mayor sobre el nivel de tasación, aunque evidentemente a tipos mayores.

Hipoteca Blue BBVA

Con el atractivo de que devuelven el 1% del importe de hipoteca solicitado se presenta BBVA en el mercado hipotecario. Esta es una oferta dirigida a la clientela jóven (menores de 30 años) y por ello ofrecen un plazo de devolución de hasta 40 años y la posibilidad de solicitar hasta el 100 % del importe de tasación de la vivienda. Ojo que ese 1% de devolución únicamente es hasta un máximo de 1.500 euros.

Además ofrecen la posibilidad de una carencia inicial de 5 años, durante los cuales únicamente se pagarían intereses y de suspender el pago de la cuota dos veces al año, con un máximo de 10 veces a lo largo del préstamo.

No hacen referencia en su página web al diferencial que se aplica sobre el tipo de interés ni a las comisiones que se aplican tanto de apertura como de amortización y cancelación.

Con estos datos es dificil hacer una valoración sobre si es una buena o mala oferta. Evidentemente todo va a depender del diferencial y de las comisiones que luego nos pueda cobrar el banco por trabajar con ellos, es decir, de las comisiones de mantenimiento, de las tarjetas y de las transferencias.

Por lo demás si que es interesante más que la devolución del 1%, que no deja de ser más que un atractivo comercial, la flexibilidad que ofrece. Si alguno, la hubiera solicitado, estaríamos muy interesados en conocer en que condiciones se la han ofrecido. Así que si ese es tu caso no olvides dejarnos un comentario.

Nueva Ley del Mercado Hipotecario.

El pasado 8 de diciembre entró en vigor la nueva Ley del Mercado Hipotecario, que reduce las comisiones aplicadas a los préstamos hipotecarios, rebaja los gastos notariales y regula la figura de la hipoteca inversa.

Esta nueva ley permite que se puedan realizar hipotecas inversas no sólo sobre la vivienda habitual, sino también sobre la segunda vivienda y reconoce las hipotecas flotantes o de máximos, orientadas a garantizar con una sola hipoteca todas aquellas obligaciones, existentes y futuras, que pudiera llegar a haber entre una empresa o particular y una entidad financiera.

Pero lo que más nos afecta es la reducción en los gastos notariales y las comisiones máximas a aplicar por las entidades financieras para la cancelación, subrogación o amortización de nuestros préstamos hipotecarios. Así, los préstamos contratados a partir de esa fecha verán reducida la comisión máxima de cancelación anticipada, amortización y subrogación desde el 1% al 0,5%. Además si el crédito tiene más de cinco años, el porcentaje se reduce al 0,25%.

En las hipotecas suscritas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,50 % solo podrá aumentarse cuando la cancelación o subrogación genere una ganacia de capital para el prestatario y una pérdida para la entidad financiera.

Una ley que era muy necesaria perqo que al final, como siempre, ha quedado en muy poco de lo que pretendía ser a primeros de 2.007.

Hipoteca Plus de Caixa Galicia

Caixa Galicia ofrece su hipoteca plus con unas condiciones en principio muy atractivas, E+0,34 y sin comisiones ni de apertura ni de estudio ni de amortizació o cancelación y un plazo máximo para su devolución de 40 años. Sin embargo está muy limitada en cuanto a las condiciones a cumplir.

En primer lugar exigen un importe mínimo de 175.000 euros para acceder a estas condiciones y exceptúa las viviendas protegidas. Además no se puede sobrepasar el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Por otra parte cada modificación contractual que se efectúe está sujeta a una comisión del 0,50 %. Es decir, si dentro de unos años queremos ampliar el importe, incluir o dar de baja a otro titular, o simplemente renegociar las condiciones porque el mercado haya cambiado, estos cambios van a estar sujetos a una comisión importante.

Sin embargo, el principal inconveniente de la misma es que tienes que tener un compromiso de domiciliar unos ingresos mínimos mensuales de 2.500 euros.

Queda claro con estas limitaciones que se dirigen a una clientela muy selecta, con unos ingresos muy elevados para poder compensar la disminución de margen que tienen con estas condiciones.

Por ello únicamente nos parece aconsejable para aquellos que tengan unos ingresos elevados y que evidentemente hayan podido generar el ahorro suficiente para únicamente solicitar el 80 % del valor de tasación.

¿Sólo tengo que mirar el precio?

Generalmente cuando vamos a mirar una hipoteca únicamente nos fijamos en cual va a ser la que nos va a ofrecer las mejores condiciones, sin embargo, hay otros factores cuya valoración nos puede llevar a cambiar nuestra decisión.

En primer lugar tendríamos que mirar todos aquellos gastos directamente relacionados con la hipoteca. Estos hacen referencia al coste que puede tener pedir esa tasación y a los gastos notariales. El coste de la tasación puede variar casi un 100 % entre unas u otras entidades lo que puede suponer una diferencia en el coste de la misma de unos 200 €. Por otra parte están los gastos notariales. En el caso de las compras de viviendas de nueva construcción generalmente la construcción de la misma ha sido financiada por una entidad financiera. En este caso tendríamos la opción de subrogarnos en el préstamo que en su día pidió el promotor a dicha entidad financiera lo que puede suponernos un ahorro muy importante en los gastos notariales. Según las diferentes autonomías este ahorro puede ser de entre 500 y 3.000 €, lo que efectivamente va a afectar a la comparación de las diferentes ofertas.

En segundo lugar tendríamos que mirar las contrapartidas que nos exigen para contratar el préstamo hipotecario. Lo normal suele ser domiciliar las nóminas, el seguro de hogar, hacer un plan de pensiones y contratar algún seguro de vida o similar. Estas vinculaciones en algunos casos pueden generarnos un gasto mayor que el propio ahorro que vayamos a conseguir por lo que en ese caso una oferta que creíamos muy atractiva deje de serlo. Por ejemplo si con una oferta nos ahorramos 200 € al año pero nos exigen contratar un seguro de vida que nos suponga 300 € al año la que parecía mejor oferta deja de serlo.

También tendríamos que mirar que otros gastos nos va a ocasionar trabajar con una u otra entidad. En estos gastos incluiriamos coste de las tarjetas, costes de mantenimiento de las cuentas, coste de efectuar transferencias, etc... Puede ocurrir que una entidad nos oferte un préstamo mejor pero nos cobre más gastos de mantenimiento de la cuenta que el propio ahorro que estamos teniendo en la hipoteca.

El resto de factores a tener en cuenta los englobariamos ya en factores de comodidad y confianza en una entidad. Es decir, podemos tener una oferta en peores condiciones pero que la valoremos mejor porque tenemos muchos cajeros donde poder sacar nuestro dinero o porque tengamos mucha confianza con el asesor de la misma o porque nos gestionen bien nuestras inversiones.

Por todo ello no siempre la mejor oferta es la que tenga un mejor diferencial con el Euribor. Indudablemente es el factor principal y uno de los principales que tendremos que mirar pero hay otros factores a los que no les damos tanta importancia que pueden ser igual o más importantes.